Die Eigentümerin einer Wohnanlage mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen übertrug einer Verwalterin die Verwaltung des gesamten Anwesens. Sie erhielt dafür monatlich 24 € je Wohneinheit netto sowie 4 € je Garage netto. Daneben sollten sie die Vermietung der Wohnungen übernehmen. Dafür war im Vertrag eine Provision von zwei Monatskaltmieten netto vorgesehen, wobei dieses Entgelt auf 10.000 € netto p.a. gedeckelt war. Auf der Grundlage dieser vertraglichen Vereinbarung legte die Verwalterin der Eigentümerin Rechnungen in Höhe von rund 800 € für 2020, rund 10.000 € für 2021 und rund 5.800 € für 2022. Die Eigentümerin bezahlte die Rechnungen.
2023 wurde der Verwaltervertrag gekündigt. Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.10.2023 forderte die Eigentümerin von der Verwalterin die bezahlten Vermietungsprovisionen in Höhe von 16.815,71 € zzgl. Zinsen und Anwaltsgebühren zurück. Nachdem die Verwalterin dem Zahlungsbegehren nicht nachgekommen war, klagte die Eigentümerin und unterlag beim Landgericht Krefeld. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte Erfolg. Die Verwalterin legte daraufhin Revision zum BGH ein.
Der Bundesgerichtshof bestätigte im Urteil vom 21.5.2026 die Rechtsansicht des OLG Düsseldorf. Die Verwalterin sei verpflichtet, die erhaltenen Provisionen nach § 5 Abs. 1 WoVermittG, § 812 Abs. 1 BGB an die Eigentümerin zurückzubezahlen. Die im Verwaltervertrag getroffene Provisionsvereinbarung sei nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG unwirksam. Die Verwalterin habe die Entgelte ohne Rechtsgrund erlangt.
Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler keine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist.
Das Berufungsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die gesetzliche Regelung nicht nur Provisionsvereinbarungen zwischen Vermittler und Wohnraummieter, sondern auch solche zwischen Vermittler und Vermieter von Wohnräumen erfasse.
Die Rechtsfrage sei indessen bisher umstritten. Nach einer Ansicht in Rechtsprechung und Lehre liege eine gesetzliche Regelungslücke vor. Nach dem Schutzzweck des Gesetzes solle allein der Mieter geschützt werden, nicht jedoch ein Vermieter. Der BGH vertrat indessen mit einem Teil der Rechtsprechung und Lehre die Auffassung, dass ein planwidriges Säumnis des Gesetzgebers nicht erkennbar sei. Dies zeige sich u.a. schon daran, dass der Gesetzgeber die Einführung des Bestellerprinzips in § 2 Abs. 1a WoVermittG mit Wirkung zum 1.6.2015 nicht zum Anlass genommen habe, die Norm insoweit zu überarbeiten, I ZR 224/25.
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Das BGB unterscheidet zwei Arten von Vertragsschlüssen. Bei der einen Art, wird ein Vertragsangebot „unter Anwesenden“ offeriert. In diesem Fall stehen sich die Personen gegenüber (oder telefonieren) und so erwartet der Gesetzgeber, dass der andere sich sofort entscheidet, § 147 Abs. 1 BGB. Passiert das nicht, erlischt das Angebot (§ 146 BGB) und es kann auf der Grundlage dieses Angebotes kein Vertrag mehr zustande kommen. Die andere Variante (§ 147 Abs. 2 BGB) stellt das Angebot „unter Abwesenden“ dar. Klassischer Anwendungsfall ist ein Angebot, das per Brief übermittelt wird. Dieses Angebot kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, bis zu dem unter Zugrundelegung regelmäßiger Umstände mit einer Antwort gerechnet werden kann. Diese Dauer ist variabel. Man muss Postlaufzeiten kalkulieren und Überlegungs- und Entscheidungsfristen. Diese sind bei banalen Geschäften (Bügelbrett) kurz und bei komplexen Verträgen (Kreuzfahrtschiff) sehr lang. Man kann sich insoweit Sicherheit verschaffen, indem man das Angebot mit einer konkreten Annahmefrist versieht.
Das OLG Frankfurt/M. musste sich im Urteil vom 9.5.2026 mit der Rechtsfrage auseinandersetzen, nach welchen Regelungen bei einem Austausch über einen Messenger-Dienst zu entscheiden ist. Die (üblichen) Reaktionszeiten sind hier viel kürzer als bei einem klassischen Briefwechsel per Post. Die Spontaneität ist aber nicht so groß, wie bei einem Telefonat; es liegt irgendwo dazwischen. Der Senat entschied, dass ein Angebot unter Abwesenden vorläge. Die Prüfung des Chatverlaufs ergab dann, dass das Angebot zum Kauf von Aktien gleichwohl nicht rechtzeitig angenommen worden war, so dass kein Kaufvertrag zustande gekommen war, Urteil vom 9.5.2026, 9 U 27/25.
Bei vielen Erklärungen, etwa Kündigungen ist es eminent wichtig, später den Zugang und zudem den rechtzeitigen Zugang (Stichwort: Kündigungsfrist) nachweisen zu können. Die Deutsche Post bietet verschiedene Produkte hierfür an. Eines davon ist das sogenannte Einwurfeinschreiben. Bei dem Einwurf-Einschreiben erhält der Versender einen Einlieferungsbeleg, der bestätigt, dass der Brief aufgegeben wurde. Ferner kann man den Sendungsverlauf würdigen, der auch die Zustellung bekannt gibt. Das genügt den meisten Gerichten nicht. Zumeist wird auch der gesondert abrufbare Auslieferungsbeleg gefordert. So entschied etwa das OLG Schleswig im Beschluss vom 2.2.2026, 12 U 44/25. Die Entscheidung ist aber schon wieder faktisch kassiert worden durch das Bundesarbeitsgericht. Im Urteil vom 7.5.2026 ließ das BAG auch den Auslieferungsbeleg nicht als Anscheinsbeweis für eine Zustellung genügen. Im Urteil führte der Senat aus:
"Aufgrund des Auslieferungsbelegs kann allenfalls noch darauf geschlossen werden, der Postangestellte habe sich vergewissert, vor dem Briefkasten des Adressaten zu sein, und dass die Sendung bis dorthin nicht auf dem Transportweg verloren gegangen ist. Nach dem die Erstellung des Auslieferungsbelegs abschließenden Scan-Vorgang mit anschließender Unterschrift wird aber keine besondere Aufmerksamkeit vom Postangestellten mehr gefordert. Damit ist die Frage des tatsächlichen Einlegens der Sendung in den Briefkasten des Adressaten letztlich in gleicher Weise zu beurteilen, wie bei einem Einwurf-Einschreiben, bei dem nur der Einlieferungsbeleg und die Sendungsverfolgung vorgelegt werden."
Im Rechtsstreit wurde sogar noch der Briefträger als Zeuge einvernommen. Dieser konnte sich aber natürlich nicht mehr an die betreffende Briefsendung erinnern. Der Nachweis des Zugangs konnte daher nicht geführt werden, Urteil vom 7.5.2025, 2 AZR 184/25.
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Die Bauträgerin errichtete in Berlin eine Wohnanlage mit 276 Sondereigentumseinheiten und einer Tiefgarage. Eine Käuferin erwarb mit einem Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung (nachfolgend: Bauträgervertrag) eine Wohnung nebst Miteigentumsanteil zum Festpreis von 375.942 €. Die Käuferin sollte Raten nach Baufortschritt bezahlen. Die vorletzte Rate sollte 8,4% des Kaufpreises ausmachen und „nach Bezugsfertigkeit“ Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig werden, die letzte Rate in Höhe von 3,5% nach „vollständiger Fertigstellung“.
Im Vertrag war ferner definiert, dass das Bauvorhaben bezugsfertig sei, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigten Mängeln erbracht worden seien.
Mitte 2019 erklärte die Käuferin die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich wegen noch bestehender Restmängel, die ein Gutachter des TÜV Süd ermittelt hatte, vor, einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Wenige Tage später nahm die Käuferin auch das Sondereigentum unter Vorbehalt weiterer Mängel ab.
Rund 4 Monate später übersandte die Bauträgerin der Käuferin die Rechnung über die letzte Rate in Höhe von 13.157 €. Die Käuferin bezahlte hierauf nur rund 400 € und behielt den Rest wegen fortbestehender Mängel im Sondereigentum, dessen Beseitigungswert sie mit 6.400 € angab, ein.
Die Bauträgerin erhob daraufhin Klage. Die Käuferin wandte eine fehlende Fälligkeit der Fertigstellungsrate ein und konnte sich damit durchsetzen. Die Klage wurde als „derzeit unbegründet“ abgewiesen. Hiergegen legte die Bauträgerin Berufung – mit Erfolg – ein. Das KG Berlin verurteilte die Käuferin 6.969 € nebst Zinsen zu bezahlen und weitere 5.831 € Zug um Zug gegen Beseitigung von 5 verbliebenen, näher bezeichneten Mängeln zu bezahlen. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu und die Käuferin machte von der Möglichkeit Gebrauch.
Der Bundesgerichtshof konstatierte im Urteil vom 22.4.2026, dass das Urteil des KG Berlin einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalte. Zu Unrecht habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Fertigstellungsrate fällig sei.
Wann die „vollständige Fertigstellung“ erreicht sei, sei durch Auslegung des Bauträgervertrages zu ermitteln (vgl. BGH-Urteil vom 30.4.1998, VII ZR 47/97, BauR 1998, 783). Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2. des Bauträgervertrages zu verstehen sei, sei im Vertrag nicht ausdrücklich formuliert. Die Regelung entspreche exakt der Formulierung der öffentlich-rechtlichen Vorgabe der MabV (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich). Der Begriff sei nicht gleichzusetzen mit „Abnahmereife“. Es komme auch nicht darauf an, wie der Begriff der „vollständigen Fertigstellung“ im Sinne der MaBV zu verstehen sei. Jedenfalls aber müsse der Zustand über den der vorletzten Rate hinausreichen.
Begrifflich könne die Rate erst fällig sein, wenn die Bauträgerin die im Abnahmeprotokoll aufgelisteten Mängel des Sondereigentums beseitigt habe. Das sei nicht der Fall, weshalb das landgerichtliche Urteil wieder herzustellen sei, VII ZR 88/25.
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Die Wohnungseigentümerin (kurz: WE) war Sondereigentümerin einer Wohneinheit. Nach der Gemeinschaftsordnung der WEG durfte das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die WE hatte eine Maisonettewohnung, die eine Fläche im Obergeschoss und eine Fläche im Dachgeschoss aufwies. Die Dachgeschossfläche war mit einem eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und einer Klingel ausgestattet. Es fehlte aber ein zweiter Rettungsweg.
Die WE vermietete das Dachgeschoss an ein Unternehmen (GmbH). Am 20.4.2021 wurde die Nutzung des Dachgeschosses behördlich untersagt, weil es keinen zweiten Rettungsweg gab. Die WE kündigte daraufhin das Pachtverhältnis zum 31.5.2021. Sie forderte im Folgenden von der WEG Schadensersatz für Pachtausfälle in Höhe von 20.550 €. Ihre Klage hatte vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg.
Das Landgericht Braunschweig führte in den Urteilsgründen aus, dass die WE ihr Wohnungseigentum nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich nutze, indem sie es an eine GmbH verpachtet habe. Eine juristische Person könne indessen begrifflich schon nicht „wohnen“. Dies widerspreche der Gemeinschaftsordnung und könne daher keinen Schaden begründen.
Den Sachverhalt bewertete der Bundesgerichtshof im Revisionsurteil vom 27.2.2026 anders. Seit dem Inkrafttreten des WEG (WEMoG) am 1.12.2020 obliege die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE, § 18 Abs. 1 WEG. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehöre daher auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (vgl. BGH-Urteil vom 20.7.2018, V ZR 56/17 – ZIV 2018, 65, BGH-Urteil vom 15.10.2021, V ZR 225/20 – ZIV 2021, 76). Dies umfasse auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges (vgl. BGH-Urteil vom 23.6.2017, V ZR 102/16 – ZIV 2017, 52). Sollte für die zweckentsprechende Nutzung der Dachgeschossfläche ein zweiter Rettungsweg erforderlich sein, wäre die GdWE zu dessen Herstellung verpflichtet.
Ein einzelner Wohnungseigentümer könne einen Schadensersatzanspruch gegen die WEG haben, wenn sie schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten nicht erfülle. Dabei müsse sie sich das Verhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen. Gleiches gelte in Bezug auf ihre Erfüllungsgehilfen, § 278 BGB (vgl. BGH – Urteil vom 5.7.2024, V ZR 34/24 – ZIV 2024, 51). Die WEG hafte – im Gegensatz zu der bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage (vgl. BGH-Urteil vom 23.2.2018, V ZR 101/18 – ZIV 2018, 48) aber auch für Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümer, wie sie sich das Verhalten der Eigentümerversammlung nach § 31 BGB analog zurechnen lassen müsse.
Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden sei aber nur möglich, wenn die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen habe. Es bestünde kein Anspruch auf Ersatz eines entgangenen Gewinns, der durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werde. Die Bestimmung der Teilungserklärung, dass das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, sei als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu bewerten (vgl. BGH-Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16 – ZIV 2017, 80, BGH-Urteil vom 16.7.2021, V ZR 284/19 – ZIV 2021, 76). Der Begriff des Wohnens sei aber im WEG-Recht viel weiter zu verstehen als etwa im Mietrecht. So habe der BGH entschieden, dass auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste oder die Nutzung als Wohngemeinschaft Wohnen im Sinne des WEG sei (vgl. BGH-Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09 – ZIV 2010, 10, BGH-Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16 – ZIV 2017). Es käme weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des vermietenden Wohnungseigentümers noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers sei. Entscheidend käme es aber darauf an, was in der Wohnung selbst für eine Nutzung stattfinde (vgl. BGH-Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09 – ZIV 2010, 10). Hierzu habe das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Das Urteil sei daher aufzuheben und zurückzuverweisen.
Der BGH gab noch folgende wichtige Hinweise für das weitere Verfahren mit: Ein Schadensersatzanspruch erfordere eine Pflichtverletzung der WEG. Liege die Pflichtverletzung in einer unterlassenen oder erst verzögert durchgeführten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleide ein Wohnungseigentümer deshalb einen Schaden, könne er unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen (vgl. BGH – Urteil vom 5.7.2024, V ZR 34/24 – ZIV 2024, 51). Schadensersatz für die Verzögerung der geschuldeten Leistung könne indessen nur bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des Schuldnerverzuges nach § 286 BGB verlangt werden. Daraus folge aber umgekehrt nicht, dass Schadensersatz nur unter den in § 286 BGB genannten Voraussetzungen gefordert werden könne. Die GdWE habe das als (Neben-) Pflicht die ihr obliegende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Wohnungseigentümer durchzuführen und könne bei Verletzung dieser Pflicht nach § 280 Abs. 1 BGB haften.
Andererseits sei diese Haftung nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung zu verstehen. Sie habe nicht für den Mangel des Gemeinschaftseigentums an sich einzustehen. Voraussetzung für eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 18 Abs. 1, 2 WEG sei vielmehr ein pflichtwidriges Verhalten der WEG. Dabei mache es – im Gegensatz zur bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage – keinen Unterschied, ob das Fehlverhalten auf der Ebene der Willensbildung, der Vorbereitung oder Ausführung stattgefunden habe. Liege der Vorwurf in einer unterlassenen Maßnahme, erfordere die Feststellung der Pflichtwidrigkeit, dass die GdWE Kenntnis vom Handlungsbedarf hatte oder hätte haben müssen. Eine Maßnahme, die notwendig sei, um eine zweckentsprechende Wohnnutzung zu ermöglichen, dürfe nicht zurückgestellt werden (vgl. BGH-Urteil vom 17.10.2014, V ZR 9/14 – ZIV 2014, 60, BGH-Urteil vom 4.5.2018, V ZR 203/17 – ZIV 2018, 46). Werde die zweckentsprechende Nutzung einer Einheit zu Wohnzwecken untersagt, weil öffentlich – rechtliche Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum nicht erfüllt seien, sei die GdWE zum Handeln verpflichtet.
Zu ersetzen sei der Schaden, der bei einem pflichtgemäßen Handeln der GdWE ausgeblieben wäre. Dabei sei auch ein Mitverschulden des Eigentümers nach § 254 BGB zu berücksichtigen. Dies könne etwa darin bestehen, es zu unterlassen (rechtzeitig) eine Beschlussfassung zu beantragen, V ZR 18/25.
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Die WEG bestand nur aus zwei Wohnungen. Nach der Teilungserklärung gehörten zur Wohneinheit 1 (WE 1) die im Keller gelegenen Räume „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“. In dem Technikraum befand sich ursprünglich eine Ölheizung für beide Wohnungen. 2017 wurde die Sammelheizung durch zwei Gasthermen in den Wohnungen ersetzt. Der Technikraum enthielt noch die Absperrhähne für die Gas- und Wasserversorgung beider Einheiten und die dazugehörigen Zähler. Im Treppenhaus war der Hauptstromkasten für das Gebäude mit den Stromzählern untergebracht. Der Zugang zu diesen Räumen ist ausschließlich über die WE 1 möglich. Die WE 2 verfügt über einen eigenständigen Zugang. Zugunsten der WE 2 war eine Grunddienstbarkeit begründet, die einen Zugang zum Flur und Technikraum zur Zählerablesung sichert.
Die Eigentümer der WE 2 forderten klageweise die Einräumung von Mitbesitz an den vorgenannten Räumlichkeiten. Das Amtsgericht Mayen gab der Klage teilweise statt. Den Eigentümern der WE 2 sei Zugang zum Technikraum zu gewähren; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Berufung zum LG Koblenz hatte Erfolg. Der Klage wurde in der Hauptsache vollumfänglich stattgegeben. Das Landgericht führte aus, dass die drei Räume nach der Teilungserklärung zwar im Sondereigentum der Eigentümer der WE 1 stünden, dies jedoch aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 5 Abs. 2 WEG nicht möglich sei. Ein Raum sei nicht sondereigentumsfähig, wenn er dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer diene, etwa weil die im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage einem ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordere. Dabei sei rechtlich irrelevant, dass zur Absicherung dieser Aufgaben eine Grunddienstbarkeit eingetragen worden sei.
Hiergegen wandte sich nun wiederum die Revision zum Bundesgerichtshof. Der Bundesgerichtshof entschied im Urteil vom 20.2.2026, dass die Eigentümer der WE 2 keinen Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an diesen Räumlichkeiten hätten. Nach § 5 Abs. 2 WEG seien Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich seien, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienten, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten befänden. Diese Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen seien nicht sondereigentumsfähig und stünden daher zwingend im Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH-Urteil vom 23.5.2025, V ZR 39/24 – ZIV 2025, 41, BGH-Beschluss vom 7.3.2024, V ZB 46/23 – ZIV 2024, 35).
Zu den in § 5 Abs. 2 WEG genannten „Anlagen und Einrichtungen“ gehörten beispielsweise die technischen Einrichtungen, wie Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen, die fest in das Gebäude eingefügt sein. Erforderlich sei aber, dass die eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes i.S.v. § 93, 94 BGB seien (vgl. BGH-Urteil vom 10.10.1980, BGHZ 78, 225, BGH-Urteil vom 8.11.1973, NJW 1975, 688). Dies könne man hinsichtlich einzelner im Technikraum und Treppenhaus befindlicher Bauteile (Absperrhähne, Stromkasten, Zähler) nicht per se annehmen. Vielmehr seien diese Teile i.d.R. Scheinbestandteile nach § 95 BGB. Ferner könne die Gemeindienlichkeit fraglich sein, etwa bei Absperrhähnen. Die Beantwortung dieser Fragen könnten am Ende aber dahinstehen, weil die betreffenden Räume auch dann sondereigentumsfähig wären, wenn es sich bei den genannten Anlagen und Einrichtungen um Gemeinschaftseigentum handeln sollte.
Gleichwohl die Regelung in § 5 Abs. 2 WEG nach ihrem Wortlaut sich nur auf Anlagen und Einrichtungen bezöge, gelte sie ihrem Sinn gemäß auch für Räume (vgl. BGH-Urteil vom 2.2.1979, BGHZ 73, 302, BGH-Beschluss vom 7.3.2024, V ZB 46/23 – ZIV 2024, 35).
Rechtsfehlerhaft sei die Annahme des Berufungsgerichts, dass die drei Kellerräume „dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer“ dienten und daher nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden. Unter welchen Voraussetzungen dies abstrakt der Fall sei, sei noch nicht abschließend entschieden worden. Geklärt sei die Rechtsfrage in Bezug auf Räume, die als Zugangsflächen zu einer Sondereigentumseinheit benötigt würden. Sie könnten nicht zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. Sehr umstritten sei die Rechtsfrage jedoch genau für die Räume, die den Gegenstand des Rechtsstreits bildeten. Der V. Zivilsenat klärte die Rechtsfrage nunmehr dahingehend, dass die die Eigentumszuordnung der gemeinschaftlichen „Anlagen und Einrichtungen“ von der Eigentumszuordnung der Räume, in denen sich diese Bauteile befänden, unabhängig sei. Durch die gesetzliche Regelung solle nur sichergestellt werden, dass die Anlagen und Einrichtungen bei Bedarf aufgesucht werden könnten. Diese Möglichkeit könne auch durch eine Grunddienstbarkeit hergestellt werden. Zudem zeigte auch die übrige Systematik, dass die Eigentumszuordnung innerhalb der Gemeinschaft unterschiedlich ausfallen könne. So stünden die Außenmauern und das Dach zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die darin befindlichen Einheiten seien indessen gleichwohl Sondereigentum. Und in diesen Sondereigentumseinheiten könnten sich tragende Wände befinden, die wiederum im Gemeinschaftseigentum stünden. Warum diesbezüglich die Zuordnung anders sein soll als bei „Anlagen und Einrichtungen“, erschließe sich nicht.
Die Regelung in § 5 Abs. 2 WEG solle nur sicherstellen, dass ein einzelner Sondereigentümer nicht eigenmächtig über die im gemeingebrauch benötigten Anlagen und Einrichtungen disponieren könne, weil ihm die Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG zustehe. Dies gelte jedoch nicht schrankenlos. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG (§ 14 Nr. 4 WEG a.F.) habe jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums ggf. zu dulden. Ihn treffe daher insbesondere die Pflicht, den Zutritt für beschlossene Reparaturen und Wartungsarbeiten, notwendigen Zählerablesungen oder auch für Notmaßnahmen zu gewähren. Das Gesetz stelle ausreichend Mittel zur Verfügung, um der Gemeinschaf den – zudem mit fortschreitender Technik weniger werdenden – erforderlichen Zugriff auf die für den Gemeingebrauch notwendigen Anlagen und Einrichtungen zu ermöglichen, auch wenn die Zutrittsberechtigung nicht gesondert geregelt worden sei oder eine Grunddienstbarkeit hierfür geschaffen worden sei.
Gemessen hieran stünden die drei Kellerräume im Sondereigentum. Die Klage war dennoch nicht erfolgreich, weil sie gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet worden war. Die GdWE könne keinen Mitbesitz einräumen, weil sie keinen Besitz an den betreffenden Räumlichkeiten habe; dieser liege allenfalls beim Eigentümer der WE 1. Die GdWE sei nicht passivlegitimiert, V ZR 34/25.
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